Plany Ogólne Gminy: Jakie Zmiany Czekają na Inwestorów i Mieszkańców?

Plany ogólne gminy to dokumenty planistyczne wprowadzone do polskiego porządku prawnego nowelizacją ustawy o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym z 2023 roku. Z uwagi na skomplikowany charakter zmian nastąpiła aktualizacja regulacji planistycznych po nowelizacji z 4 kwietnia 2025 r.

Reforma systemu planowania przestrzennego w Polsce, zapoczątkowana ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688), wprowadziła obowiązek sporządzenia przez gminy planów ogólnych jako nowych aktów prawa miejscowego. Jednakże, z uwagi na trudności w realizacji tego obowiązku, ustawodawca zdecydował się na nowelizację przepisów, wydłużając terminy i wprowadzając dodatkowe zmiany.

Podstawa prawna i charakterystyka planu ogólnego

Plan ogólny gminy, wprowadzony do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.), ma zastąpić dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jako akt prawa miejscowego, plan ogólny będzie określał m.in. strukturę funkcjonalno-przestrzenną gminy, strefy planistyczne oraz zasady kształtowania zabudowy.

Cele i funkcje planu ogólnego

Celem wprowadzenia planu ogólnego jest uporządkowanie procesu planowania przestrzennego, zapewnienie spójności dokumentów planistycznych oraz zwiększenie przejrzystości dla inwestorów i mieszkańców. Plan ogólny ma stanowić podstawę dla miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (mpzp) oraz decyzji o warunkach zabudowy (WZ).

Konsekwencje wprowadzenia planu ogólnego

Wejście w życie planu ogólnego wiąże się z wieloma konsekwencjami w sferze prawno-administracyjnej. Najważniejszymi z nich są następujące zmiany:

• Ograniczenie wydawania decyzji WZ – po 1 lipca 2026 r. decyzje WZ będą mogły być wydawane tylko dla terenów wskazanych w planie ogólnym jako strefy uzupełnienia zabudowy oraz będą miały charakter terminowy;
• Wzrost znaczenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – plan ogólny będzie determinował kierunki rozwoju przestrzennego, co zwiększy rolę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w procesie inwestycyjnym; nowo ustalane miejscowe plany nie będą mogły być sprzeczne z planem ogólnym gminy.

Zmiany wprowadzone ustawą z 4 kwietnia 2025 r.

Nowelizacja z 4 kwietnia 2025 r. wprowadziła istotne zmiany. Ustawodawca miał na względzie trudności z jakimi zmagają się gminy podczas procedury tworzenia planów ogólnych. Na skutek wprowadzenia nowelizacji urzędy gminy zostały zarzucone wnioskami o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, co wpływa bezpośrednio na trudności z terminowym zrealizowaniem postanowień nowelizacji o utworzeniu planów ogólnych. Nowelizacja z kwietnia 2025 r. wprowadziła przede wszystkim:

• Wydłużenie terminu uchwalenia planów ogólnych – gminy mają czas do 30 czerwca 2026 r. na uchwalenie planów ogólnych, zamiast pierwotnie planowanego 31 grudnia 2025 r.;
• Przedłużenie obowiązywania studiów uwarunkowań – dotychczasowe studia zachowują moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego, nie dłużej jednak niż do 30 czerwca 2026 r.

Terminy i harmonogram wdrożenia nowelizacji z kwietnia 2025 r.

Po uchwaleniu ustawy nowelizującej gminy, jak i obywateli, obowiązuje następujący schemat dat związanych z wejściem w życie planów ogólnych:

• 16 kwietnia 2025 r. – podpisanie ustawy nowelizującej przez Prezydenta RP
• 7 maja 2025 r. – wejście w życie nowelizacji.
• 30 czerwca 2026 r. – ostateczny termin uchwalenia planów ogólnych przez gminy.

Konsekwencje wprowadzenia planów ogólnych dla właścicieli działek

Ustawa ma na celu zatrzymanie rozlewania się zabudowy daleko poza tereny zurbanizowane w sposób niezharmonizowany. Wprowadzenie planów ogólnych będzie mieć istotne konsekwencje dla właścicieli niezabudowanych działek. Jeżeli działka, dla której nie ma sporządzonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i dla której nie została do tej pory wydana decyzja o warunkach zabudowy, nie zostanie ujęta w tzw. obszarze zabudowy w planie ogólnym – nie będzie możliwe realizowanie na niej zabudowy mieszkaniowej. Właściciele takich nieruchomości powinni rozważyć analizę stanu prawnego swoich działek i ewentualne niezwłoczne wystąpienie do urzędu gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Podsumowanie

Nowelizacja z 4 kwietnia 2025 r. stanowi odpowiedź na trudności gmin w realizacji obowiązku uchwalenia planów ogólnych w pierwotnie zakładanym terminie. Wydłużenie terminu do 30 czerwca 2026 r. oraz wprowadzenie dodatkowych zmian ma na celu zapewnienie płynności procesu planistycznego i uniknięcie paraliżu inwestycyjnego. Dla gmin oznacza to konieczność intensyfikacji prac nad planami ogólnymi, a dla inwestorów – dostosowanie się do nowych realiów planistycznych.