Czy warto inwestować w apartamenty na wynajem krótkoterminowy?

Rynek wynajmu krótkoterminowego w Polsce rozwinął się w ostatnich latach dzięki nowym ofertom od deweloperów i wsparciu takich platform jak Airbnb czy Booking. W 2025 roku inwestorzy stają przed nowymi możliwościami, ale też wyzwaniami związanymi z regulacjami unijnymi i zmieniającymi się preferencjami turystów. Ten model biznesowy kusi wysokimi dochodami, lecz wymaga aktywnego zaangażowania i strategicznego podejścia. Analizujemy zalety, trudności, ryzyko oraz praktyczne kroki do sukcesu, by pomóc w podjęciu świadomej decyzji inwestycyjnej. Czy zakup apartamentu na krótkoterminowy wynajem to opłacalny wybór? Przyjrzyjmy się szczegółom, uwzględniając zarówno korzyści, jak i potencjalne pułapki, które czekają na inwestorów w obecnych realiach rynkowych.

Zalety wynajmu krótkoterminowego

Wynajem krótkoterminowy generuje wyższe dochody niż tradycyjny najem długoterminowy. W turystycznych miastach, takich jak Kraków czy Gdańsk, właściciele apartamentów osiągają średnio 5-8 procent zwrotu rocznie, a nad Bałtykiem nawet 13 procent w sezonie letnim. Turyści cenią elastyczność i komfort, płacąc więcej za krótkie pobyty. Właściciele samodzielnie ustalają ceny, dostosowując je do popytu, na przykład podczas festiwali czy wakacji. 

Apartament inwestycyjny może służyć także jako miejsce na prywatne wyjazdy, łącząc inwestycję z osobistym użytkiem. Regularne wizyty pozwalają kontrolować stan nieruchomości i zapobiegać większym uszkodzeniom. Nowoczesne technologie, jak inteligentne zamki czy aplikacje do rezerwacji, ułatwiają zdalne zarządzanie. W dużych miastach, takich jak Warszawa, popyt napędzają konferencje biznesowe i wydarzenia kulturalne, co zapewnia stały napływ gości przez większą część roku.

Wyzwania i koszty wynajmu krótkoterminowego

Sezonowość ogranicza stabilność dochodów. W okresach poza sezonem, na przykład zimą nad morzem, apartamenty często stoją puste, co zmniejsza rentowność. Koszty utrzymania rosną szybciej niż w najmie długoterminowym, ponieważ właściciele pokrywają regularne sprzątanie, wymianę pościeli i drobne naprawy. Te wydatki pochłaniają nawet 20 procent przychodów. Konkurencja w centrach miast nasila się, zwłaszcza że deweloperzy budują nowe osiedla dedykowane wynajmowi. Regulacje unijne z 2025 roku nakładają obowiązek rejestracji lokali, co zwiększa formalności. Krytycy zwracają uwagę, że wynajem krótkoterminowy napędza wzrost cen mieszkań, utrudniając życie mieszkańcom, szczególnie w miastach takich jak Kraków, gdzie popyt turystyczny konkuruje z potrzebami lokalnej społeczności.

Ryzyko zmian prawnych i rynkowych

Zmiany prawne powodują poczucie niepewności wśród inwestorów. Rząd rozważa zróżnicowanie podatków, promując najem długoterminowy kosztem krótkoterminowego. Fundusze instytucjonalne, takie jak PRS, wchodzą na rynek z profesjonalnym zarządzaniem, co zwiększa presję na indywidualnych właścicieli. Demografia również wpływa na rynek: ujemny przyrost naturalny w Polsce zmniejsza długoterminowy popyt na mieszkania. Konkurencja ze strony hoteli i hosteli rośnie, szczególnie w mniej turystycznych lokalizacjach. Nowe regulacje mogą wprowadzić limity na liczbę dni wynajmu krótkoterminowego w roku, co ograniczy elastyczność. Inwestorzy muszą śledzić zmiany legislacyjne i dostosowywać strategię, żeby utrzymać opłacalność w zmieniającym się środowisku prawnym i rynkowym.

Jak odnieść sukces?

Przede wszystkim wybierz lokalizację po dokładnej analizie rynku. Apartamenty w centrach turystycznych, blisko atrakcji, przynoszą najwyższe dochody. Na przykład, w Zakopanem właściciele zarabiają na narciarzach zimą i turystach pieszych latem. Przed zakupem zweryfikuj lokalne przepisy, poziom popytu i konkurencję w okolicy. W miastach takich jak Warszawa czy Wrocław, wybieraj dzielnice z dobrym dostępem do komunikacji i biznesowych hubów. Raporty rynkowe podkreślają, że lokalizacje z wysokim ruchem turystycznym generują o 20-30 procent wyższe przychody niż obszary peryferyjne. Uwzględniaj wydarzenia cykliczne, takie jak festiwale czy konferencje, które zwiększają obłożenie. Analizuj dane z platform rezerwacyjnych, aby wybrać miejsce z największym potencjałem.

Postaw na wysoki standard 

Inwestuj w jakość wyposażenia i standardy obsługi. Nowoczesne meble, szybki internet, ekspres do kawy czy smart TV podnoszą atrakcyjność oferty. Goście cenią czystość i komfort, co przekłada się na lepsze oceny na platformach. W 2025 roku rośnie znaczenie zrównoważonych rozwiązań, takich jak ekologiczne materiały czy systemy oszczędzania energii. Dopasuj apartament do grupy docelowej. Rodziny potrzebują przestrzeni i łóżeczek dla dzieci, a biznesmeni cenią biurka i ciche otoczenie. Regularne remonty i odświeżenie wystroju zapobiegają spadkowi zainteresowania. Zadbaj o detale, takie jak estetyczne dekoracje czy zapasowe ręczniki, które budują pozytywne wrażenie u gości. Ważne jest również bezpieczeństwo, dlatego zainstaluj kamery w częściach wspólnych.

Współpraca z firmą zarządzającą - wsparcie w biznesie

Zatrudnij firmę zarządzającą, ponieważ ciężko jest samodzielnie podołać codziennym obowiązkom związanym z wynajmem. Profesjonalni operatorzy zajmują się rezerwacjami, sprzątaniem i komunikacją z gośćmi. Wybierz partnera z doświadczeniem na polskim rynku, oferującego narzędzia do automatyzacji, takie jak systemy rezerwacyjne czy dynamiczne ceny. Dostosowuj stawki do popytu, na przykład podwyższaj je w weekendy lub święta. 

Skuteczny marketing zwiększa szanse na wynajem

Korzystaj z wielu platform, takich jak Airbnb czy Booking, żeby dotrzeć do większej liczby klientów. Skuteczny marketing obejmuje profesjonalne zdjęcia, opisy w kilku językach i promocje w mediach społecznościowych. Analizuj dane z rezerwacji, żeby optymalizować strategię i unikać pustostanów. Rozważ dodatkowe usługi, jak transfery lotniskowe czy pakiety śniadaniowe, które zwiększają zainteresowanie gości z Polski i zagranicy.

Podsumowanie

Inwestycja w apartamenty na wynajem krótkoterminowy kusi wysokimi dochodami, ale wymaga aktywnego zarządzania i akceptacji ryzyka sezonowego. W 2025 roku regulacje i konkurencja zmieniają rynek, co wymusza strategiczne podejście. Wybór odpowiedniej lokalizacji, inwestycja w jakość i profesjonalne zarządzanie zwiększają szanse na sukces. Jeśli jesteś gotów na wyzwania, ten model może przynieść satysfakcję.